Expert en immobilier d’entreprise depuis plus de 25 ans, auteur de deux livres et membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors, René Moundzika observe les marchés africains avec un regard de praticien. Pour Afrik.com, il parle de l’investissement de la diaspora, de l’héritage des JOJ Dakar 2026 et du logement des classes moyennes.
De Paris à Dakar, un spécialiste de l’immobilier d’entreprise
René Moundzika travaille depuis plus de 25 ans dans l’immobilier d’entreprise en France. Il est passé par Cushman & Wakefield et par Générale Immobilière Solutions, et occupe aujourd’hui un poste de direction chez IPE, une entreprise de construction. Avec G.I.S. Afrique, il a mené des missions en Afrique francophone pour Orange, Air France et la Société Générale. Il enseigne en France et à Dakar. Il a écrit deux livres : 3 allée Vauban (2024) et Que les Brokers me pardonnent (2026).
Dans cet entretien, il revient sur ce qu’il a appris en aidant la diaspora camerounaise à investir au pays, et se demande si ce modèle pourrait servir au Sénégal. Il parle aussi de ce que deviendront les équipements des JOJ Dakar 2026, de l’avenir de Diamniadio et de la difficulté de se loger à Dakar pour les classes moyennes.
Entretien,
Vous avez grandi au 3, allée Vauban, à Châtillon, et votre livre porte cette adresse. Qu’est-ce que ce quartier vous a appris sur le métier que vous exercez aujourd’hui ?
Le 3, allée Vauban, c’est chez moi. C’est une partie de mon histoire, bien avant que je mette un pied dans l’immobilier. Avec le recul, il y a un petit clin d’œil qui m’amuse. Vauban était un grand ingénieur militaire, un bâtisseur de fortifications. Et voilà que le gamin qui grandissait dans une allée portant son nom a fini par passer une bonne partie de sa vie dans l’immobilier et la construction. Je ne sais pas si le hasard existe vraiment, mais avouez que c’est assez amusant. La véritable influence, pourtant, venait de ma mère. Lorsque je passais mes vacances au Cameroun, je la voyais acheter des terrains et faire construire des maisons pour les mettre en location, au fur et à mesure de ses moyens.
Elle avançait patiemment, avec ses économies, sans forcément imaginer que son fils en retiendrait quelque chose. À l’époque, je ne me disais évidemment pas que j’allais faire carrière dans l’immobilier. J’étais simplement un gamin qui observait. Mais certaines images restent. Et puis ce quartier m’a appris qu’une adresse n’est jamais seulement un numéro et un nom de rue. Derrière les murs, il y a des familles, des souvenirs, des difficultés, des espoirs. Dans l’immobilier, nous passons beaucoup de temps à parler de surfaces, de loyers et de rentabilité. C’est normal, cela fait partie du travail. Mais il ne faut pas oublier les personnes qui vivent ou travaillent dans ces bâtiments. C’est cette dimension humaine que j’ai voulu raconter dans mon premier livre.
Vous avez passé plus de 25 ans dans l’immobilier d’entreprise en France. Quel a été le déclic qui vous a fait regarder vers le continent africain ?
Il n’y a pas eu de déclic particulier. L’Afrique faisait déjà partie de ma vie, notamment à travers mes séjours au Cameroun et les investissements immobiliers de ma mère. Mon parcours professionnel en France m’a ensuite permis de découvrir plusieurs facettes de l’immobilier : le conseil, la transaction, la promotion, le développement et aujourd’hui la construction. Je suis actuellement directeur de la stratégie et du développement chez IPE, une entreprise qui intervient comme contractant général. Pour faire simple, un contractant général prend en charge la réalisation d’un projet de construction et coordonne les différents intervenants pour le compte de son client.
Je suis également MRICS, c’est-à-dire membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors, une organisation professionnelle internationale d’origine britannique. Elle rassemble des spécialistes de l’immobilier, de la construction et de l’évaluation, autour d’exigences de compétence et de déontologie. C’est une qualification à laquelle je suis attaché, parce qu’elle représente une certaine rigueur dans la manière d’exercer ces métiers. J’ai aussi eu la satisfaction de figurer parmi les 100 Voix de l’Immobilier en 2025, un classement qui met en lumière des professionnels du secteur en France.
« Les marchés africains ont leurs réalités, leurs contraintes et leurs compétences »
Plus récemment, en 2026, j’ai été classé 19ᵉ parmi les 20 principaux influenceurs immobiliers en France dans une sélection présentée sous le nom de Favikon, consacrée à la visibilité des acteurs de l’immobilier sur les réseaux sociaux. Évidemment, ces reconnaissances font plaisir. Je ne vais pas prétendre le contraire. Mais elles ne changent pas grand-chose à ma manière de travailler. Ce qui m’intéresse davantage, c’est de savoir ce que je peux faire de cette expérience.
En observant les marchés africains, notamment francophones, je me suis rendu compte que certaines méthodes utilisées en Europe pouvaient être utiles, à condition de les adapter. Je précise bien « adapter ». Il ne s’agit surtout pas d’arriver avec des solutions toutes faites en expliquant aux professionnels africains comment ils doivent travailler. Ce serait une erreur, et probablement la meilleure manière de se tromper. Les marchés africains ont leurs réalités, leurs contraintes et leurs compétences. Mon envie, c’est de contribuer à cette évolution en partageant ce que j’ai appris, tout en continuant moi-même à apprendre.
En 2012, vous disiez que les métiers du conseil immobilier existaient en Afrique anglophone mais pas en Afrique francophone. Ce constat est-il toujours vrai ?
Non, heureusement. Et je serais bien injuste envers les professionnels africains si je prétendais que rien n’a changé depuis 2012. À l’époque, je constatais un véritable décalage. Dans plusieurs pays anglophones, les cabinets de conseil immobilier étaient déjà bien structurés, notamment dans l’évaluation des biens, la gestion d’actifs ou l’accompagnement des investisseurs. En Afrique francophone, ces métiers existaient, mais ils étaient souvent moins organisés et moins visibles. Depuis, les choses ont beaucoup évolué. Des cabinets spécialisés se sont développés, une nouvelle génération de professionnels est arrivée et les entreprises sont devenues plus exigeantes. On voit également progresser la gestion immobilière, l’évaluation et l’accompagnement de transactions importantes.
En observant les marchés africains, notamment francophones, je me suis rendu compte que certaines méthodes utilisées en Europe pouvaient être utiles, à condition de les adapter
Mais il reste un problème majeur : l’accès à l’information. Essayez de réaliser une étude de marché sérieuse lorsque vous ne disposez pas de données fiables sur les transactions, les loyers réellement pratiqués ou les taux d’occupation des immeubles. Cela devient vite compliqué. Il reste donc du travail sur la transparence, la formation et la structuration de certains métiers. Mais je suis optimiste. Je rencontre régulièrement des professionnels africains remarquables, qui connaissent parfaitement leurs marchés et n’ont absolument rien à envier à leurs homologues européens. Le véritable enjeu aujourd’hui n’est plus de créer ces métiers, mais de leur donner les moyens de se développer davantage.
Avec le Crédit Foncier du Cameroun, vous avez voulu permettre à la diaspora d’acheter au pays sans se déplacer. Quel bilan en tirez-vous ?
L’idée de départ était très simple : pourquoi une personne qui travaille à Paris, à Bruxelles ou ailleurs devrait-elle prendre régulièrement l’avion pour suivre un projet immobilier dans son pays d’origine ? Entre les démarches administratives, les questions de financement et les vérifications à effectuer sur place, acheter à distance peut rapidement devenir un parcours du combattant. Avec le Crédit Foncier du Cameroun, nous avons donc travaillé sur cette question : comment rapprocher les solutions de financement de la diaspora et simplifier les démarches ?
Ce que je retiens surtout de cette expérience, c’est que l’envie d’investir existe. Elle est même très forte. Mais cette envie ne suffit pas. La confiance est essentielle. Il faut que l’acquéreur sache exactement ce qu’il achète, que la situation juridique du bien soit claire, que les conditions de financement soient comprises et que les engagements puissent être suivis. Aujourd’hui, les outils numériques permettent de faciliter beaucoup de démarches. Mais une plateforme informatique, aussi performante soit-elle, ne remplacera jamais des garanties juridiques sérieuses et des interlocuteurs fiables. C’est probablement la principale leçon que j’en tire.
Quels sont aujourd’hui les principaux obstacles pour un membre de la diaspora qui veut investir dans l’immobilier en Afrique de l’Ouest ?
Je résumerais les difficultés à trois mots : la confiance, le foncier et le financement. La confiance d’abord. Lorsqu’on vit à plusieurs milliers de kilomètres, on doit souvent confier une partie des démarches à quelqu’un sur place. Cela peut être un professionnel, un ami ou un membre de la famille. Parfois, tout se passe très bien. Parfois, les mauvaises surprises coûtent cher. Ensuite, il y a le foncier. Il faut vérifier la situation juridique du terrain, l’identité du vendeur, les droits de propriété et les éventuels litiges. Un terrain qui paraît intéressant peut rapidement devenir un problème si ces vérifications n’ont pas été faites.
Enfin, il y a le financement. Obtenir un crédit immobilier dans son pays d’origine lorsqu’on travaille à l’étranger n’est pas toujours simple. Les conditions bancaires ne sont pas nécessairement adaptées à ces profils. Et puis il y a un élément qu’on oublie parfois : l’affectif. Lorsqu’on investit au pays, on ne raisonne pas toujours comme on le ferait pour un investissement classique. Il y a l’attachement familial, les souvenirs, l’envie de préparer son retour ou de construire quelque chose pour ses enfants. Je comprends parfaitement cela. Mais on peut aimer son pays profondément et demander à voir les documents avant de signer. Les deux ne sont absolument pas incompatibles.
Le modèle que vous avez lancé au Cameroun serait-il transposable au Sénégal ?
Sur le principe, oui. Le Sénégal dispose d’une diaspora importante, très attachée au pays, et les besoins en matière d’investissement immobilier sont bien réels. Mais il ne faudrait surtout pas reproduire le modèle camerounais à l’identique. Le Sénégal possède son propre cadre foncier, ses pratiques notariales et son système bancaire. Il faut donc partir de ces réalités. Si je devais travailler sur un dispositif de ce type, je commencerais par réunir les banques, les notaires et les professionnels de l’immobilier.
L’objectif serait de construire un parcours sécurisé, depuis la recherche du bien jusqu’à la signature et au financement. Il faudrait notamment permettre à l’acquéreur de vérifier les documents, de comprendre les conditions de son crédit et de suivre l’avancement de son dossier sans multiplier les déplacements. La numérisation peut être un outil formidable. Mais mettre des documents en ligne ne suffit pas à sécuriser une transaction. Ce qui compte, c’est la fiabilité de toute la chaîne.
Le Sénégal accueille le premier événement olympique organisé en Afrique. Quel regard porte un professionnel de l’immobilier sur un tel projet ?
C’est évidemment un événement historique pour le Sénégal et pour l’Afrique. Les Jeux olympiques de la jeunesse de Dakar 2026 sont une belle occasion de montrer ce que le continent est capable d’organiser. Mais avec mon regard de professionnel de l’immobilier et de la construction, je m’intéresse surtout à ce qui restera après les compétitions. Un événement de cette ampleur nécessite des équipements sportifs, des hébergements, des routes, des transports et différents aménagements.
Il peut donc accélérer des projets dont le pays avait déjà besoin. La question, c’est de savoir comment ces investissements serviront ensuite à la population. Que deviendront les équipements sportifs ? Qui les utilisera ? Qui paiera leur entretien ? Les infrastructures réalisées auront-elles amélioré durablement le quotidien des habitants ? Je pense que la réussite des Jeux ne se mesurera pas seulement pendant les compétitions. Le véritable bilan, nous le ferons quelques années plus tard, lorsque nous verrons comment ces équipements auront été utilisés.
Diamniadio a été conçue comme une ville nouvelle. Les Jeux peuvent-ils accélérer son peuplement et son activité économique ?
Oui, les Jeux peuvent donner un coup d’accélérateur à Diamniadio. Mais il faut faire attention à ne pas confondre l’animation liée à un événement avec la vie quotidienne d’une ville. Une ville ne se construit pas uniquement avec des immeubles et de belles perspectives sur des plans d’architecte. Pour qu’une famille décide de s’installer à Diamniadio, il faut qu’elle puisse y vivre normalement.
Cela signifie des emplois, des écoles, des commerces, des établissements de santé et des transports efficaces. Il faut aussi que les logements correspondent aux moyens des ménages. Diamniadio possède déjà des équipements importants et bénéficie d’une véritable volonté de développement. C’est un atout. Mais les Jeux ne régleront pas toutes les questions. Le véritable défi sera de faire de Diamniadio un lieu où les gens auront envie de s’installer, de travailler et de rester.
Que deviennent en général les sites et les hébergements après de grands événements sportifs ? Quelles erreurs Dakar doit-elle éviter ?
Tout dépend de ce qui a été prévu avant leur construction. Certains équipements deviennent de véritables lieux de vie, utilisés par les habitants, les associations ou les clubs sportifs. D’autres finissent par coûter beaucoup d’argent pour une utilisation très limitée. L’erreur serait de construire uniquement pour répondre aux besoins de quelques semaines. Lorsqu’on réalise un équipement sportif, il faut déjà savoir qui l’utilisera après les compétitions, comment il sera géré et avec quels moyens.
Dakar reste le principal centre économique du pays, avec des besoins importants en logements, en bureaux et en services. Diamniadio représente une autre dynamique, celle d’un nouveau pôle urbain et économique
C’est la même chose pour les hébergements. Leur utilisation future doit être pensée dès le départ. Il y a aussi une question essentielle, dont on parle moins : l’entretien. La maintenance, ce n’est pas très spectaculaire. On préfère généralement inaugurer un bâtiment et couper un ruban. Mais quelques années plus tard, c’est souvent l’entretien qui fait la différence entre un équipement utile et un bâtiment devenu une charge. Dakar doit donc penser à l’après-Jeux dès maintenant, et pas une fois les délégations reparties.
Saly, Diamniadio et Dakar ont-elles les atouts pour attirer des investisseurs immobiliers une fois les Jeux terminés ?
Oui, mais ce sont trois marchés très différents. Dakar reste le principal centre économique du pays, avec des besoins importants en logements, en bureaux et en services. Diamniadio représente une autre dynamique, celle d’un nouveau pôle urbain et économique. Son développement dépendra notamment de l’installation durable des entreprises, des habitants et des services. Saly possède une identité davantage tournée vers le tourisme, les loisirs et la résidence secondaire.
Les trois présentent donc des possibilités, mais pas pour les mêmes investisseurs ni avec les mêmes perspectives. En revanche, je me méfie de l’idée selon laquelle un grand événement sportif ferait automatiquement augmenter la valeur de tous les biens immobiliers. Un investisseur sérieux regarde d’abord la demande, les revenus possibles, les coûts d’exploitation, les conditions de financement et la sécurité juridique. Les Jeux peuvent attirer l’attention sur certaines zones. Mais ils ne remplacent pas une véritable analyse immobilière.
Vous avez accompagné des groupes comme Orange au Sénégal. Comment les entreprises internationales choisissent-elles leurs implantations à Dakar ?
Une grande entreprise ne choisit pas ses bureaux simplement parce qu’un immeuble est beau ou bien placé. La première chose à faire, c’est de comprendre son fonctionnement. Combien de salariés doivent travailler sur le site ? D’où viennent-ils ? Comment se déplacent-ils ? Quels sont les besoins techniques de l’entreprise ? Dispose-t-on de suffisamment de stationnements ? Le bâtiment peut-il accueillir une évolution des effectifs ? À Dakar, la circulation joue un rôle important. Un immeuble peut être très intéressant sur le papier et devenir beaucoup moins pratique lorsqu’on prend en compte les déplacements quotidiens des collaborateurs.
Il faut également examiner les équipements techniques, notamment l’alimentation électrique, la climatisation, les télécommunications et les conditions de sécurité. Et surtout, il faut anticiper. Une entreprise qui signe aujourd’hui doit pouvoir continuer à fonctionner correctement dans trois ou cinq ans. Le rôle du conseil immobilier, c’est justement d’éviter qu’un choix séduisant au départ ne devienne une difficulté quelques années plus tard.
Le foncier et le coût du logement sont au cœur des débats à Dakar. Quelles solutions concrètes voyez-vous pour les classes moyennes ?
Il faut commencer par regarder la réalité en face : à Dakar, la question du logement abordable ne pourra pas être réglée sérieusement sans s’attaquer au prix du foncier. Lorsque les terrains deviennent trop chers, notamment sous l’effet de la spéculation, les promoteurs ont beau faire des efforts sur les coûts de construction, il devient très difficile de proposer des logements accessibles aux classes moyennes. Il faut donc une véritable politique d’aménagement du territoire.
Cela suppose de mettre à disposition des terrains juridiquement sécurisés, de développer des zones équipées en infrastructures et de prévoir des transports efficaces vers les principaux bassins d’emploi. Il faut également travailler avec les banques sur des solutions de financement adaptées aux revenus des ménages. Mais il y a une autre question que je trouve essentielle : de quoi parle-t-on exactement lorsqu’on dit qu’un logement est abordable ?
On raisonne trop souvent en prix au mètre carré. Or, pour une famille, ce qui compte, c’est ce qu’elle doit payer chaque mois et ce qu’il lui reste pour vivre. Si un logement coûte moins cher à l’achat, mais oblige ses occupants à passer plusieurs heures par jour dans les transports, est-ce vraiment une bonne solution ? Le logement ne peut pas être pensé indépendamment de l’emploi, des déplacements et du pouvoir d’achat. C’est un sujet qui demande une volonté politique forte, mais aussi une véritable coordination entre les pouvoirs publics, les banques, les aménageurs et les promoteurs.
Vous enseignez l’immobilier d’entreprise. Comment former en Afrique une nouvelle génération de professionnels du secteur ?
C’est un sujet qui me tient particulièrement à cœur. Lorsque j’interviens à BEM School Hospitality ou à l’IPJI, à Dakar, je ne souhaite pas simplement réciter un cours. Bien sûr, il faut connaître le droit immobilier, la finance, les techniques de construction et les méthodes d’analyse. Ce sont des bases indispensables.
Mais il faut aussi comprendre ce qui se passe réellement sur le terrain. Comment analyser un dossier ? Comment identifier un risque ? Comment négocier avec un propriétaire ? Comment conseiller un client lorsqu’on sait que son projet présente des difficultés ? J’aime partir de situations concrètes, parfois tirées de mon propre parcours. C’est souvent à travers les exemples que les étudiants comprennent le mieux les réalités du secteur. J’échange également avec des professionnels au Sénégal, au Cameroun, au Bénin et en Côte d’Ivoire. Et ces échanges fonctionnent dans les deux sens. Je partage mon expérience, mais j’apprends aussi beaucoup de la leur.
La première chose à comprendre, c’est qu’il n’existe pas un seul marché immobilier africain. Entre Dakar, Abidjan, Douala ou Cotonou, les réalités sont différentes. Les prix, les pratiques, les besoins des entreprises et les conditions d’investissement ne sont pas les mêmes
On me parle parfois de mentorat. Je trouve le terme un peu pompeux. Je préfère parler de transmission et de partage d’expérience. C’est également dans cet esprit que je participe à des rencontres professionnelles consacrées à l’immobilier africain. J’ai notamment eu le plaisir d’intervenir comme conférencier principal, ce que l’on appelle un keynote speaker, au SIAP, le Salon de l’Immobilier Africain à Paris. Ce rendez-vous rassemble des professionnels de l’immobilier, des promoteurs, des investisseurs et des membres de la diaspora autour des enjeux et des opportunités du secteur sur le continent.
Je participe également à l’ARIIS, l’Africa Real Estate Innovation & Investment Summit, un sommet consacré à l’innovation et à l’investissement immobilier en Afrique, organisé à Alger. Après une précédente intervention comme conférencier, je suis de nouveau invité à prendre la parole lors de sa troisième édition, les 10 et 11 novembre 2026. Ces rencontres permettent de confronter les expériences et de découvrir d’autres façons de travailler. Et, entre nous, on apprend parfois autant autour d’un café, entre deux conférences, que pendant les interventions officielles.
Qu’est-ce qui distingue l’immobilier professionnel africain du marché européen que vous connaissez ?
La première chose à comprendre, c’est qu’il n’existe pas un seul marché immobilier africain. Entre Dakar, Abidjan, Douala ou Cotonou, les réalités sont différentes. Les prix, les pratiques, les besoins des entreprises et les conditions d’investissement ne sont pas les mêmes. En Europe, les marchés sont généralement mieux documentés. On dispose plus facilement de références de transactions, de données sur les loyers et de professionnels spécialisés dans des domaines précis. Dans plusieurs pays d’Afrique francophone, l’accès à l’information reste compliqué. Les questions foncières, le financement et certaines infrastructures peuvent également représenter des difficultés importantes.
Mais il faut éviter une erreur : considérer que l’Europe serait le modèle idéal et que l’Afrique devrait simplement suivre le même chemin. Ce n’est pas aussi simple. Les professionnels africains connaissent leurs marchés et doivent parfois résoudre des problèmes beaucoup plus complexes que ceux rencontrés dans des environnements mieux structurés. J’ai beaucoup de respect pour cette capacité d’adaptation. Ce qui manque parfois, ce ne sont pas les compétences, mais les outils, les données et les conditions permettant de les exercer pleinement. C’est aussi ce qui rend ces marchés intéressants. Il reste beaucoup à développer, à organiser et à inventer.
Si vous deviez écrire un deuxième livre, sur l’Afrique cette fois, quelle en serait la première adresse ?
Alors, je vais commencer par une petite précision : mon deuxième livre existe déjà ! Il est sorti cette année et s’intitule Que les Brokers me pardonnent – La face cachée des agences immobilières. Pour ceux qui ne connaissent pas ce terme, un broker, dans l’immobilier d’entreprise, est un professionnel qui conseille et accompagne les entreprises dans leurs transactions immobilières, notamment lorsqu’elles recherchent des bureaux ou d’autres locaux.
Après 3 allée Vauban – 25 ans dans les coulisses de l’immobilier, paru en 2024, j’avais envie de raconter une autre facette de cet univers : les coulisses des agences, les relations entre les professionnels, les réussites, les difficultés et quelques situations parfois assez savoureuses. Pour le moment, je suis surtout concentré sur ce deuxième ouvrage et sur mes activités professionnelles. Écrire me plaît beaucoup, mais ce n’est pas mon métier. Je suis d’abord un professionnel de l’immobilier et de la construction. Je n’ai donc pas de nouveau livre à annoncer.
« Dakar aurait certainement une place particulière »
Cela dit, si je devais un jour reprendre la plume, l’Afrique serait naturellement un sujet passionnant, notamment le Sénégal et, plus largement, l’Afrique subsaharienne francophone. Il y aurait beaucoup à raconter sur les questions foncières, la sécurisation des titres de propriété ou encore la copropriété, c’est-à-dire la manière dont plusieurs propriétaires organisent la gestion d’un même immeuble et de ses parties communes. C’est un sujet qui mérite d’être abordé en tenant compte des habitudes et des réalités locales.
Mais je ne voudrais surtout pas écrire un manuel technique. Ce qui m’intéresse, ce sont les histoires humaines. Derrière chaque terrain, chaque immeuble et chaque chantier, il y a des femmes et des hommes, des ambitions, des réussites, des difficultés et parfois des histoires assez incroyables. Quant à la première adresse, je n’en ai aucune idée aujourd’hui. Dakar aurait certainement une place particulière, mais je préfère laisser les rencontres et les histoires me surprendre.
Après tout, lorsque je jouais au football, gamin, au 3, allée Vauban, je n’aurais jamais imaginé que cette adresse deviendrait un jour le titre de mon premier livre.
